Omawiamy Wady i Zalety Inwestowanie w Nieruchomości


Zakup nieruchomości uznawany jest za jedną z najbezpieczniejszych form inwestowania środków. Jednak jak każda inwestycja, nieść może korzyści jak i ewentualne straty. Jakie są wady i zalety inwestowania w nieruchomości?

Chcesz inwestować w nieruchomości i być jej właścicielem? Przygotowaliśmy dla Państwa zestawienie zalet i wad takiego bezpośredniego sposobu lokowania kapitału w nieruchomości.

Zalety inwestowania:

  1. Niskie ryzyko utraty kapitału
  2. Nieruchomość zyskuje na wartości z biegiem lat
  3. Możliwość uzyskania dochodu pasywnego z nieruchomości
  4. Ochrona kapitału przed inflacją
  5. Skuteczne budowanie majątku osobistego
  6. Zabezpieczenie finansowe w razie nieprzewidzianych zdarzeń
  7. Pełna kontrola nad inwestycją i zyskami
  8. Spłata kredytu hipotecznego przez najemców

Wady Inwestowania:

  1. Duża konkurencja na rynku nieruchomości pod wynajem
  2. Ograniczona płynność zainwestowanego w nieruchomość kapitału
  3. Długi czas oczekiwania na zwrot inwestycji
  4. Wysoki koszt inwestycji w nieruchomość
  5. Konieczność posiadania wiedzy z zakresu rynku nieruchomości
  6. Ryzyko nadużyć ze strony lokatorów nieruchomości
  7. Ukryte problemy prawne nieruchomości
  8. Wysokie koszty obsługi prawnej transakcji nieruchomości
  9. Duże koszty remontu i utrzymania nieruchomości

Zalety Inwestowania w Nieruchomości

Chcesz inwestować w nieruchomości i być jej właścicielem? Przygotowaliśmy dla Państwa zestawienie zalet takiego bezpośredniego sposobu lokowania kapitału w nieruchomości.

1. Niskie ryzyko utraty zainwestowanego kapitału

Inwestowanie w nieruchomości polecane jest osobom, dla których transakcje przynoszące szybki zysk ale i możliwe straty są zwyczajnie zbyt ryzykowne. Zakup nieruchomości to inwestycja długoterminowa, która zapewnia stabilny wzrost kapitału. Dodatkowo inwestor prócz wzrostu wartości nieruchomości na przestrzeni lat może również liczyć na inne opcje zarabiania, np. dzierżawę, wynajem czy też użytkować na własne potrzeby, a potem z zyskiem sprzedać. I o ile najczęstszą formą inwestycji w nieruchomości jest zakup mieszkania pod wynajem, to posiadanie zaawansowanej wiedzy rynkowej pozwala sprawniej i trafniej dokonywać transakcji, co jest kluczowe do budowania zysku w kapitale. Żadna lokata bankowa nie daje tak dużej rentowności przedsięwzięcia, niżeli właśnie zakup nieruchomości, np. mieszkania pod wynajem, gruntu budowlanego czy rolnego z zadatkami na zmianę statusu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Dodatkowo inwestując w ten sposób mamy pewność, że pieniądze nie stracą na wartości przez lata wskutek inflacji – wartość nieruchomości stale rośnie, tak jak zainwestowany kapitał.

2. Zyskiwanie na wartości nieruchomości z biegiem lat

Tak jak już wspomniano wyżej, lokowanie środków pieniężnych w nieruchomości jest rodzajem długoterminowej lokaty. Od kilkudziesięciu już lat notuje się na polskim rynku tendencję wzrastającą względem wartości nieruchomości, dlatego np. mieszkanie kupione za 100 tysięcy złotych po kilkunastu latach może być warte nawet dwa razy tyle, jeżeli miejscowy rynek się rozwija. Duży wpływ na to ma również inflacja, która z upływem lat redukuje wartość pieniądza – wartość nieruchomości natomiast adekwatnie wzrasta, powodując tym samym wysoki zwrot inwestycji. Biorąc pod uwagę duże zainteresowanie kupnem mieszkań, domów czy gruntów przeznaczonych pod budowę w atrakcyjnych lokalizacjach, jest je łatwiej sprzedać za wyższą kwotę, niż ta, ile zainwestowaliśmy wcześniej w ich zakup. Podstawową kwestią w tej dziedzinie jest jednak wiedza z zakresu rynku nieruchomości, pozwalająca trafnie ocenić faktyczną opłacalność rynkową mieszkania, domu czy innego gruntu.

Czynnikami decydującymi w tej kwestii pozostają m.in. sytuacja rynku pracy danego obszaru, demografia, jak również poziom zainteresowania nieruchomościami i rozwój gospodarczy. Dla przykładu, zakup mieszkania do generalnego remontu w małej miejscowości, której rynek pracy jest słaby, a młodzi ludzie zamiast osiedlać się, wolą wyjeżdżać do większych miast, nie rokuje zbyt dobrze dla inwestycji. Zarobek dla takiego inwestora będzie wówczas opierał się bardziej na inflacji w skali kilku lat, lub przygotowania nieruchomości pod wynajem, niżeli sprzedaży jej z nadwyżką cenową.

3. Możliwość uzyskania dochodu pasywnego z wynajmu nieruchomości

Jest to jedna z najpopularniejszych metod zarabiania na rynku nieruchomości. Zakup mieszkania i przygotowanie go dla przyszłych najemców pozwala budować dochód pasywny, do którego dąży wielu inwestorów. Takie rozwiązanie niesie za sobą szereg zalet – nie tylko co miesiąc otrzymujemy pieniądze za wynajem od naszych lokatorów, co pozwala spłacać np. kredyt hipoteczny zaciągnięty celem zakupu, ale również wraz z każdym rokiem rośnie wartość wynajmowanego mieszkania, które można sprzedać z zyskiem. Wielu inwestorów decyduje się również na zakup gruntów, które potem dzierżawią lub wynajmują przedsiębiorcom przemysłowym, np. pod budowę hal produkcyjnych.

Taki wynajem jest o wiele bardziej dochodowy, szczególnie jeżeli dana nieruchomość znajduje się w atrakcyjnym lokalizacyjnie miejscu, np. w dobrze prosperującym mieście. Wynajem mieszkania w ramach inwestycji gwarantuje również dobrą inwestycję w przypadku, kiedy zaciągamy na nie kredyt hipoteczny – mieszkanie spłacane jest z czynszu należnego od lokatorów, a po kilkunastu latach staje się ono w pełni naszą własnością, które możemy sprzedać za dobrą cenę.

4. Ochrona kapitału przed inflacją

Z każdym rokiem poziom inflacji rośnie, powodując zmniejszenie faktycznej wartości pieniądza. Odkładanie kapitału na konto oszczędnościowe czy nawet lokatę jest już przeżytkiem – teraz pieniądze trzeba inwestować w sposób przemyślany, by cieszyć się zyskami i rosnącym stanem konta. Kiedy inwestujemy swoje oszczędności w zakup nieruchomości mamy pewność, że za kilka lub kilkanaście lat jej wartość będzie wyższa o nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych, czego nie moglibyśmy w żaden bezpieczny sposób osiągnąć, gdyby pieniądze znajdowały się na lokacie czy koncie oszczędnościowym. Ochrona środków przed inflacją w postaci lokowania ich w nieruchomości nie tylko spełnia swoje zadanie, ale dodatkowo pozwala dobrze zarabiać, np. na wynajmie mieszkań czy sprzedaży nieruchomości z zyskiem.


Czy wiesz, że już teraz możesz…?

Inwestować
w Akcje
(pełna lista)

Inwestować
w Waluty
(pełna lista)

Inwestować
w ETF-y
(pełna lista)

Kopiować
Innych
(pełna lista)

67% rachunków inwestorów detalicznych traci pieniądze inwestując z tym dostawcą.
Upewnij się, czy możesz sobie pozwolić na podjęcie wysokiego ryzyka utraty pieniędzy.


5. Skuteczne budowanie majątku osobistego

Inwestowanie pozwala na mnożenie swoich pieniędzy w jak najkorzystniejszy sposób – nieruchomości i ich zakup jest niewątpliwie jednym z najbardziej opłacalnych. Jeżeli zależy nam na budowaniu własnego majątku i pomnażaniu oszczędności, rozpoczęcie działalności w nieruchomościach może okazać się strzałem w dziesiątkę – żadne inne inwestycje nie pozwalają na tak efektywne zarabianie, szczególnie że rozpocząć może praktycznie każdy chętny dysponujący środkami pieniężnymi oraz ogólną wiedzą na temat rynku nieruchomości. I o ile zwrot inwestycji przewidywany jest zwykle w perspektywie co najmniej kilku lub kilkunastu lat, to jednak patrząc na wysokość zarobków zdecydowanie się opłaca.

6. Zabezpieczenie finansowe w razie nieprzewidzianych zdarzeń

Inwestowanie w nieruchomości prócz realnego zysku w postaci dochodu pasywnego czy ochrony kapitału przed inflacją, ma jeszcze jedną, bardzo ważną funkcję – zakupiona nieruchomość stanowi zabezpieczenie finansowe dla inwestora i jego rodziny. W razie nieprzewidzianych sytuacji np. choroby czy innych kosztownych zakupów, sprzedaż nieruchomości pozwala na pokrycie kosztów. Świadomość posiadania tego typu zabezpieczenia daje o wiele większy komfort życia dla inwestora i jego rodziny. Nieruchomość w którą zainwestowano własne środki pieniężne może również pełnić funkcję zabezpieczenia pod kredyt hipoteczny, co umożliwia podejmowanie kolejnych działań celem budowania majątku. Zdecydowanie bardziej opłaca się zakupić mieszkanie za oszczędności i wynajmować je, niż trzymać pieniądze na lokacie w banku, którego oferta nie jest zbyt korzystna. Dodatkowo pieniądze na lokatach o wiele łatwiej jest wydać, bo mamy do nich pełny dostęp – kapitał zainwestowany w nieruchomość wykorzystamy dopiero w prawdziwie awaryjnej sytuacji, dzięki czemu jest on o wiele bezpieczniejszy.

7. Pełna kontrola nad inwestycją i zyskami

Lokaty długoterminowe, oprocentowane konta oszczędnościowe czy inne formy inwestowania pieniędzy nie dają możliwości pełnej kontroli nad całym procesem. Przyjmując warunki banku czy innej instytucji, jednocześnie godzimy się na m.in. zamrożenie środków na koncie na dany czas, czy też możliwe sankcje w przypadku wypłacenia ich wcześniej, np. na utratę wypracowanych odsetek. W przypadku zakupu mieszkania czy innej nieruchomości taki problem nie istnieje, ponieważ to sam inwestor decyduje o każdym etapie inwestycji, opierając się oczywiście na obowiązujących przepisach prawnych. To, jakie cechy ma dana nieruchomość, gdzie się znajduje i jak rokuje pod względem inwestycji, ale również kiedy zostanie sprzedana i za jaką cenę zależy tylko od inwestora i jego planów inwestycyjnych. Jedynym ograniczeniem pozostają przepisy prawne oraz regulacje rynku nieruchomości, które trzeba brać pod uwagę. Pełna kontrola znajduje się zatem w rękach inwestora, który świadomie inwestuje swoje środki w wybraną nieruchomość – oceniając najpierw jej faktyczną  wartość rynkową i możliwości późniejszego na niej zarobku inwestor nie musi godzić się na żadne warunki narzucone z zewnątrz. Sam decyduje o wszystkim i może negocjować ewentualną cenę nieruchomości, co jest niemożliwe w przypadku ofert banków czy innych instytucji finansowych.

8. Spłata kredytu hipotecznego przez najemców

Kolejną zaletą inwestowania w nieruchomości jest fakt, że jedyne co jest niezbędne do rozpoczęcia to wystarczająca kwota na wkład własny do zakupu mieszkania lub domu, oraz zdolność kredytowa. Posiadanie własnych oszczędności pozwalających na zakup całości nieruchomości nie jest niezbędna. Kupno mieszkania na kredyt które następnie wynajmowane jest dla lokatorów ma ogromną zaletę – zobowiązanie finansowe spłaca się praktycznie samo, bo czynsz płacony przez najemców pokrywa całość raty miesięcznej. Jest to forma inwestowania długoterminowego – albo czekamy kilka lat aż część kredytu zostanie spłacona, a następnie sprzedajemy mieszkanie z dużym zyskiem, albo po kilkunastu latach sprzedajemy mieszkanie i otrzymujemy kwotę nawet większą niż ta, za którą kupiliśmy mieszkanie. Trzeba trochę zaczekać na realny zwrot inwestycji, jednak minimalny wkład i duża obietnica zarobku sprawia, że coraz więcej osób decyduje się na takie rozwiązanie.

Wady Inwestowania w Nieruchomości

Jak każdy rodzaj inwestycji, tak i inwestowanie w nieruchomości ma swoje wady. Oto kilka z najważniejszych:

1. Duża konkurencja na rynku nieruchomości pod wynajem

Inwestowanie w nieruchomości nie jest pomysłem nowym – od kilkunastu już lat zaobserwować można duże zainteresowanie tego typu inwestycjami, przez co rynek jest obecnie zapełniony ofertami wynajmu. Lokatorzy mają w czym przebierać, dlatego szczególnie w mniejszych miastach ciężko jest znaleźć najemców na stałe, a już na pewno za wysokie kwoty wynajmu mieszkania. Trzeba od początku podejść bardzo świadomie do inwestycji, by była ona faktycznie opłacalna – zakup mieszkania do generalnego remontu które docelowo ma być do wynajmu dla lokatorów może okazać się fiaskiem, jeżeli znajduje się ono w mało atrakcyjnej lokalizacji, np. w mieście zamieszkałym głównie przez osoby w średnim wieku i starszych ludzi.

2. Ograniczona płynność zainwestowanego w nieruchomość kapitału

Kapitał zainwestowany w nieruchomość jest trudny do odzyskania w perspektywie dłuższego czasu. Znalezienie kupca na nieruchomość może zająć od kilku tygodni lub nawet miesięcy, przez co inwestor nie ma możliwości zarządzania płynnym kapitałem który zainwestował. Z tego powodu też tak ważne jest odpowiednie przemyślenie inwestycji przed jej podjęciem – kiedy dokonamy zakupu nieruchomości, nie będzie już możliwości szybkiego zarządzania tym kapitałem, a jego odzyskanie do płynnej formy może zająć trochę czasu. Może to być sporym utrudnieniem w nagłych przypadkach, gdzie pojawia się pilna potrzeba wykorzystania pieniędzy – pamiętać należy, że sprzedaż nieruchomości celem odzyskania kapitału jest czasochłonna, i nie ma gwarancji że szybko zostanie sprzedana.

3. Długi czas oczekiwania na zwrot inwestycji

Kupując mieszkanie czy inną nieruchomość pod wynajem, trzeba przygotować się na co najmniej kilkuletnie oczekiwanie na zwrot inwestycji. Jeżeli wynajmujemy swoją nieruchomość, to komorne od lokatorów będzie wpływało nam co miesiąc, jednak tylko wtedy kiedy jesteśmy jej pełnoprawnymi właścicielami. Inwestując w mieszkanie czy dom które zakupione zostały na kredyt, trzeba co najmniej kilku lat by można było sprzedać je z zyskiem. Dodatkowo w przypadku nieruchomości zakupionej za pieniądze z kredytu hipotecznego, opłaty od lokatorów często w całości opłacają jedynie rachunki oraz ratę kredytu, dla inwestora nie pozostawiając już żadnego miesięcznego zysku. W takich sytuacjach często stosowaną praktyką jest zawyżanie czynszu tak, by co miesiąc prócz bieżących opłat, część zostawała na koncie inwestora. Nie są to zwykle jednak duże kwoty, dlatego inwestycja na początku średnio się opłaca. Oczekiwanie na zwrot inwestycji jest zatem czasochłonne, co dla niektórych osób może być zniechęcające.

4. Wysoki koszt inwestycji w nieruchomość

By nabyć nieruchomość, trzeba albo posiadać wystarczającą ilość środków pieniężnych na jej zakup, albo wziąć kredyt hipoteczny, który również wymaga od nas wkładu własnego. Wysoka kwota początkowa w inwestycję nie jest osiągalna dla wszystkich – najpierw trzeba mieć swoje oszczędności, wziąć pożyczkę na wkład własny, a przede wszystkim mieć zdolność kredytową. To powoduje, że wielu inwestorów niechętnie podejmuje się działalności na rynku nieruchomości, bo biorąc pod uwagę rentowność tego rozwiązania okazuje się, że realny zysk jest znikomy po opłaceniu wszystkich należności bankowych, a z zyskiem nieruchomość można sprzedać dopiero po kilku latach. Wysoki koszt inwestycji w nieruchomości niesie za sobą również duże ryzyko inwestycyjne – co w przypadku, kiedy przez kilka miesięcy nieruchomość będzie niezamieszkana, bo nie będzie zainteresowanych lokatorów? Wówczas trzeba uregulować ratę kredytu dla banku z własnej kieszeni. Inwestycje w nieruchomości są korzystne, ale tylko wtedy, kiedy podejmujemy je świadomie, wspierając się środkami własnymi lub finansowaniem z kredytu.

5. Konieczność posiadania wiedzy z zakresu rynku nieruchomości

Rynek nieruchomości to bardzo specyficzne miejsce, gdzie zarabiają głównie Ci, którzy rozumieją co się na nim dzieje, i potrafią wykorzystać nieopłacalne na pierwszy rzut oka sytuacje w dochodowy interes działający na ich korzyść. Nie da się inwestować na rynku nieruchomości bez przynajmniej bazowej wiedzy, którą trzeba ciągle pogłębiać. Pozwala to przede wszystkim trafnie inwestować swoje pieniądze, jednak potrzeba wielu godzin intensywnej pracy i nauki, by rozumieć mechanizmy rządzące rynkiem nieruchomości. Czasochłonność i konieczność dokonywania prób i błędów może być dużym minusem dla inwestora, który na co dzień ma swoją własną pracę w zupełnie innym zawodzie, i niekoniecznie ma czas na zgłębianie wiedzy z zakresu nieruchomości. W grę wchodzą ogromne pieniądze, a każdy błąd może słono kosztować – albo inwestor samodzielnie zdobywa wiedzę, albo będzie musiał zapłacić komuś, kto już ją ma i będzie nadzorował inwestycję, a to oczywiście dodatkowe koszty.

6. Ryzyko nadużyć ze strony lokatorów nieruchomości

Wynajmując lokatorom mieszkanie czy inną nieruchomość, nigdy do końca nie wiemy kim są ci ludzie i czy będą wywiązywać się z podpisanej umowy. Obecne prawo w dużej mierze chroni lokatorów, przez co w przypadku konieczność eksmisji z powodu niepłacenia za wynajem jest dość uciążliwe i trudne do wykonania. Oddając klucze do mieszkania lokatorom, właściciel bierze na siebie duże ryzyko – mimo podpisanej umowy oraz ewentualnej kaucji pobranej przed zdaniem mieszkania, może zostać ono okradzione czy zniszczone, a to generuje kolejne koszty w postaci konieczności generalnego remontu po wyprowadzce. Dlatego tak ważne są wszystkie zapisy w umowie które zabezpieczają również właściciela wynajmowanej nieruchomości przed różnymi nadużyciami, niestety nie wszyscy o tym wiedzą, a potem muszą stawiać czoła nierzetelnym lokatorom. Takie sytuacje mogą skutecznie odstraszać inwestorów od wynajmowania mieszkania, szczególnie kiedy dopiero chce rozpocząć swoją działalność na rynku.

7. Ukryte problemy prawne nieruchomości

Kolejną wada inwestowania na rynku nieruchomości powiązana jest poniekąd z wyżej opisaną koniecznością zdobywania wiedzy w tym zakresie. Kiedy inwestor nie jest zorientowany w przepisach prawnych, ani nie sprawdza prawnego statusu nieruchomości, może okazać się, że zakup np. mieszkanie z zameldowanym w nim człowiekiem, albo że mieszkanie jest zadłużone. W takich sytuacjach często dochodzić może do nadużyć, szczególnie kiedy sprzedający mieszkanie orientuje się bardziej w przepisach prawnych niż inwestor. Kupując mieszkanie z licytacji komorniczej warto dokładnie przyjrzeć się dokumentacji i sprawdzić, czy nie ma tam żadnych braków albo informacji na temat poprzednich właścicieli i ich długów – kupując mieszkanie z takim „gabarytem’” można narobić sobie sporo problemów, których rozwiązanie będzie nie tylko czasochłonne, ale również kosztowne.

8. Wysokie koszty obsługi prawnej transakcji nieruchomości

O ile na nieruchomościach można sporo zarobić, tak niestety trzeba też dużo wydać – obsługa prawna sprzedaży i kupna nieruchomości wiąże się często z koniecznością zakładania sprawy w sądzie, by uregulować prawo własności, a także konieczne jest zwrócenie się do notariusza, który obsłuży całą transakcję i zadba o odpowiednie wpisy do ksiąg wieczystych oraz sporządzenie właściwych dokumentów. To wszystkie jest dość kosztowne, należy dodatkowo wspomnieć, że koszty obsługi prawnej zwyczajem należą do pokrycia przez kupującego nieruchomość, czyli inwestora. Jednorazowo może to być dodatkowy koszt nawet kilku tysięcy złotych – chcąc poważnie inwestować w nieruchomości i kupić ich kilka, może to być naprawdę pokaźna suma.

9. Duże koszty remontu i utrzymania nieruchomości

Prócz zysków z wynajmu swojej nieruchomości, inwestor musi również liczyć się z koniecznością opłat z tytułu jej posiadania. Podatki, opłaty związane z instalacjami i ich założeniem w mieszkaniu lub domu, a nierzadko generalny remont od podstaw również wiąże się nieodzownie z wysokimi kosztami. O ile komorne od lokatorów pokrywa bieżące wydatki, tak zanim mieszkanie czy nieruchomość będzie nadawała się do oddania w wynajem, często trzeba najpierw sporo w nią zainwestować znając ryzyko, że niekoniecznie możemy znaleźć w krótkim czasie najemców chętnych do zamieszkania w naszej nieruchomości. Do kosztów kupna nieruchomości zatem trzeba dołożyć jeszcze koszty jej doprowadzenia do pożądanego stanu – chyba że zakupimy mieszkanie wyremontowane i idealnie przygotowane pod wynajem, ale wówczas jego cena jest o wiele wyższa niż rynkowa.

Podsumowując, każda forma inwestowania środków pieniężnych ma swoje blaski i cienie. Ostateczna decyzja inwestora zależy tylko od niego samego, a poparta powinna być rozważeniem wad i zalet, by uniknąć nieprzewidzianych sytuacji.

Przeczytaj także:

Recent Content