Zarabianie Pieniędzy Na Inwestowaniu w Nieruchomości


Jeśli chodzi o zarabianie pieniędzy na inwestowaniu w nieruchomości, to istnieje tylko kilka sposobów, by to zrobić. Chociaż koncepcje do zrozumienia są proste, nie daj się zwieść przekonaniu, że można je łatwo wdrożyć i wykonać. Zrozumienie podstaw nieruchomości może pomóc inwestorom wypracować maksymalne zyski. Nieruchomości oferuje inwestorom inną klasę aktywów w portfelu, zwiększa dywersyfikację, a prawidłowe podejście może ograniczyć ryzyko.

Istnieją trzy podstawowe sposoby zarabiania pieniędzy przez inwestorów na rynku nieruchomości:

  • Wzrost wartości nieruchomości
  • Dochód z czynszu uzyskany z wynajmu nieruchomości na rzecz najemców
  • Zyski generowane z działalności gospodarczej zależnej od nieruchomości

Oczywiście zawsze istnieją inne sposoby bezpośredniego lub pośredniego czerpania zysków z nieruchomości. Należą do nich nauka specjalizacji w bardziej egzotycznych dziedzinach takich jak na przykład prawo podatkowe w obszarze nieruchomości. Jednakże trzy pozycje wymienione powyżej stanowią zdecydowaną większość pasywnych dochodów i największych fortun, które zostały wypracowane w branży nieruchomości.

Wzrost wartości nieruchomości

Po pierwsze ważne jest, aby zrozumieć, że wartości nieruchomości nie zawsze rosną. Zjawisko to może być widoczne na przykładzie takich okresów jak koniec lat 80. i początek lat 90. oraz lata 2007-2009, kiedy rynek nieruchomości uległ załamaniu. W rzeczywistości wzrost wartości nieruchomości rzadko przewyższa inflację – czyli wzrost średnich cen w gospodarce.

Na przykład, jeśli posiadasz nieruchomość o wartości 500 000 zł i inflacja wynosi 3%, Twoja nieruchomość może sprzedać się za 515.000 zł (500.000 zł x 1,03%). Nie jesteś jednak bogatszy niż w zeszłym roku. Czyli nadal możesz kupić taką samą ilość mleka, chleba, sera, oleju, benzyny i innych towarów. W tym roku ser może być niższy, a benzyna tańsza, ale Twój standard życia pozostałby mniej więcej taki sam. Powodem jest to, że zysk w wysokości 15 000 zł nie był rzeczywisty. Był nominalny i nie miał realnego wpływu bo wzrost był spowodowany ogólną inflacją.

Inflacja a inwestowanie w nieruchomości

Kiedy pojawia się inflacja, złotówka ma mniejszą siłę nabywczą. Najczęściej zdarza się tak dlatego, że rząd musi drukować pieniądze, gdy wydaje więcej niż przyjmuje w formie podatków. Z biegiem czasu wszystko to powoduje, że każda istniejąca złotówka traci na wartości i staje się mniej warta niż w przeszłości.

Jednym ze sposobów, na którym najbardziej wytrawni inwestorzy nieruchomości mogą zarabiać pieniądze na rynku nieruchomości jest wykorzystanie sytuacji, która wydaje się pojawiać co kilkadziesiąt lat. Czynią to, gdy stopa inflacji ma przekroczyć obecną stopę zadłużenia długoterminowego. Przez te chwile mogą pojawić się ludzie, którzy są skłonni nabywać nieruchomości pożyczając pieniądze na sfinansowanie zakupu, a następnie czekać na wzrost inflacji.

Wraz ze wzrostem inflacji inwestorzy ci mogą spłacić kredyty hipoteczne złotówkami, które są teraz warte znacznie mniej. Oznacza to transfer od oszczędzających do dłużników. Było wielu inwestorów nieruchomości zarabiających w ten sposób w latach 1989 – 1990. Inflacja wymykała się spod kontroli aż do czasu, gdy przejęto nad nią kontrolę podnosząc stopy procentowe i denominując złotówkę.

Cyklicznie korygowane stopy kapitalizacji

Sztuczka polega na tym by kupować, gdy cyklicznie korygowane stopy kapitalizacji – stopa zwrotu z inwestycji w nieruchomości – są atrakcyjne. Kupujesz, gdy uważasz, że istnieje konkretny powód, dla którego dana nieruchomość będzie kiedyś warta więcej niż tylko obecna stopa kapitalizacji wskazuje, że powinna być.

Na przykład deweloperzy nieruchomości mogą przyjrzeć się projektowi lub rozwojowi sytuacji ekonomicznej wokół danego projektu, cenie nieruchomości i określić przyszły przychód z czynszu w celu wsparcia obecnej wyceny. Obecna wartość może okazać się zbyt wysoka z uwagi na obecne warunki zabudowy. Jednakże ponieważ rozumieją oni ekonomię, czynniki rynkowe i konsumentów, inwestorzy ci mogą dostrzec przyszłą rentowność.

Być może widziałeś straszny stary hotel na ogromnym kawałku ziemi przekształcony w tętniące życiem centrum handlowe z budynkami biurowymi wypompowującymi znaczne czynsze dla właścicieli. W przypadku braku tych strumieni pieniężnych, obecna wartość netto jest spekulacją bez względu na to, co sobie wyobrażamy. Będziesz zatem wymagał albo znacznej inflacji w nominalnej walucie – jeśli używasz kredytu do sfinansowania zakupu, albo jakiegoś rodzaju mało prawdopodobnego wydarzenia, które przyniesie Ci korzyść.


Czy wiesz, że już teraz możesz…?

Inwestować
w Akcje
(pełna lista)


Inwestować w Waluty
(pełna lista)

Inwestować
w ETF-y
(pełna lista)

Kopiować
Innych
(pełna lista)

Ostrzeżenie o ryzyku: 62% rachunków inwestorów detalicznych traci pieniądze inwestując z tym dostawcą. Upewnij się, czy możesz sobie pozwolić na podjęcie wysokiego ryzyka utraty pieniędzy.


Wynajem jako inwestycja w nieruchomości

Zarabianie pieniędzy na pobieraniu czynszu jest tak proste, że każdy sześciolatek, który kiedykolwiek grał w Monopoly rozumie na poziomie intuicyjnym jak działają jego podstawy. Jeśli posiadasz dom, budynek mieszkalny, biurowiec, hotel lub jakąkolwiek inną inwestycję w nieruchomości, możesz pobierać opłaty za wynajem w zamian za umożliwienie im korzystania z nieruchomości lub obiektu.

Oczywiście – proste i łatwe to nie to samo pojęcie. Jeśli posiadasz budynki mieszkalne lub domy do wynajęcia możesz napotkać na wszystko – od zepsutych toalet po lokatorów prowadzących hodowle marihuany. Jeśli posiadasz centra handlowe lub budynki biurowe być może będziesz musiał zmierzyć się z firmą, która wynajęła od Ciebie lokal i bankrutuje. Jeśli posiadasz magazyny przemysłowe możesz stanąć w obliczu dochodzenia w sprawie ochrony środowiska w związku z działaniami najemców. Jeśli posiadasz lokale magazynowe, problemem mogą być kradzieże. Wynajmowanie nieruchomości nie jest rodzajem biznesu, od którego możesz oczekiwać, że wszystko zawsze pójdzie dobrze.

Wykorzystanie wskaźnika kapitalizacji do porównania inwestycji

Dobrą wiadomością jest to, że istnieją narzędzia ułatwiające porównywanie potencjalnych inwestycji w nieruchomości. Jednym z nich, a który stanie się nieoceniony dla Ciebie w dążeniu do zarabiania pieniędzy z nieruchomości jest specjalny stosunek finansowy zwany stopą kapitalizacji. Stopy kapitalizacji pokazują stopę zwrotu z inwestycji w nieruchomości komercyjne. Bierze swoją podstawę z zysku netto jaką nieruchomości będzie generować.

Jeśli nieruchomość zarabia 100 000 zł rocznie i jest na sprzedaż za 1 000 000 zł, to można podzielić zyski (100.000 zł) przez cenę (1.000.000 zł) i uzyskać 0,1 (czyli 10%). Oznacza to, że stopa kapitalizacji nieruchomości wynosi 10%. To znaczy, że można zarobić oczekiwane 10% jeśli zapłaciłeś za nieruchomość w całości w gotówce.

Tak jak akcja jest ostatecznie tylko warta bieżącej wartości netto zdyskontowana o przepływy pieniężne, tak i nieruchomość jest ostatecznie warta tyle co:

  • przydatność, jaką nieruchomość generuje dla swojego właściciela
  • Bieżące przepływy pieniężne netto, które generuje w stosunku do uiszczonej ceny
  • Dochód z wynajmu jako margines bezpieczeństwa

Dochód z wynajmu może być marginesem bezpieczeństwa, który chroni Cię w okresach spowolnienia gospodarczego lub załamania gospodarczego. Niektóre rodzaje inwestycji w nieruchomości są lepiej dostosowane do tego celu. Leasing i czynsze mogą być stosunkowo bezpiecznym źródłem dochodu.

Wróćmy do mojej wcześniejszej dyskusji na temat wyzwań związanych z zarabianiem pieniędzy z budynków biurowych. Zazwyczaj nieruchomości te są przedmiotem długich, wieloletnich umów najmu. Zakup jednej z nich w odpowiedniej cenie, we właściwym czasie i z odpowiednim najemcą, a możesz przejść przez każde załamanie rynku nieruchomości. Będziesz pobierał ponadprzeciętne czynsze za wynajem, które firmy wynajmujące od Ciebie muszą płacić z powodu podpisanej długoletniej umowy najmu. Nawet jeśli na rynku dostępne są niższe stawki. Jeśli jednak zrobisz to źle, to możesz zostać zablokowany na niskich czynszach jeszcze na długo po tym jak rynek powróci do normy.

Pieniądze z działalności związanej z nieruchomościami

Ostatnim sposobem zarabiania pieniędzy na inwestycjach w nieruchomości są usługi specjalne i działalność biznesowa. Jeśli posiadasz hotel, możesz oferować swoim gościom rowery na wynajem. Jeśli posiadasz budynek biurowy, możesz zarabiać na automatach i parkingach. Jeśli posiadasz myjnię samochodową, możesz zarabiać na odkurzaczach sterowanych czasowo.

Tego typu inwestycje prawie zawsze wymagają specjalistycznej wiedzy. Na przykład, są ludzie, którzy spędzają całą swoją karierę zawodową specjalizując się w projektowaniu, budowaniu, posiadaniu i obsłudze myjni samochodowych. Dla tych, którzy wznoszą się na szczyt swojej branży i rozumieją zawiłości danego rynku możliwość zarabiania pieniędzy może być nieograniczona.

Inne pomysły dotyczące inwestycji w nieruchomości

Nadal istnieją jednak inne możliwości inwestycyjne w sektorze nieruchomości. Można inwestować w fundusze inwestycyjne nieruchomości. Są to firmy, które skupiają się na poszczególnych sektorach rynku nieruchomości – takich jak domy opieki lub centra handlowe. Istnieje również kilka funduszy giełdowych (ETF) i platform social lendingowych, które są skierowane do inwestorów na rynku nieruchomości.

Jak zostać doświadczonym Inwestorem – przewodnik

1. Podstawy2. Tworzenia Portfela3. Formowanie Strategii4. Planowanie Przyszłości
Stwórz PlanDywersyfikacjaKupno i SprzedażInflacją
Cele InwestycyjneAkcjeRobo DoradcaPlanowanie Emerytury
Opłaty InwestycyjneSurowceFundusze InwestycyjneKryzys Rynkowy
Sposoby Budowania MajątkuNieruchomościETF?Równowaga Portfela
Zrozumienie siebieRynki ZagraniczneAktywnie a Pasywnie
Rynek ForexFundusze Długoterminowe
ObligacjeSpółki Dywidendowe
Reinwestowanie Dywidendy

Recent Content